租賃金融升溫 專家：警惕變相為樓市“加杠桿

　　記者近日對(duì)北京、江蘇、廣東、廣西等地多座試點(diǎn)“租售并舉”城市進(jìn)行采訪發(fā)現(xiàn)，大量房企“扎堆”搶租賃市場(chǎng)“證券化”機(jī)遇。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊，吸引了諸多運(yùn)營(yíng)主體躋身這萬(wàn)億租賃市場(chǎng)“跑馬圈地”。在這個(gè)過(guò)程中，應(yīng)該高度警惕租賃金融變身樓市“加杠桿”的新型金融來(lái)源。

“租賃金融”升溫

根據(jù)鏈家地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)，2017年我國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模已超1.3萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。目前，廣東、浙江、北京、上海分別有47%、41%、37.2%、38.3%的城鎮(zhèn)家庭通過(guò)租賃解決居住需求，租賃市場(chǎng)的規(guī)模和發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)非常接近。

《瞭望》新聞周刊記者采訪了解到，隨著住房租賃機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化的發(fā)展，住房租賃證券化得到了相關(guān)部門的高度重視。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端告訴《瞭望》新聞周刊記者，“中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景和廣闊空間吸引著諸多運(yùn)營(yíng)主體進(jìn)行嘗試和探索。作為新的藍(lán)海，金融支持是租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展的基石。”

從市場(chǎng)情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)、銀行、互聯(lián)網(wǎng)巨頭紛紛布局以房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)為標(biāo)的物的“租賃金融”領(lǐng)域。2017年下半年開始，保利、碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產(chǎn)等房企已獲租賃證券化的入場(chǎng)券。2018年，上述房企紛紛加速推動(dòng)租賃“證券化”的步伐。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前房企獲批的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、商業(yè)地產(chǎn)證券化（CMBS）、資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）等租賃證券化產(chǎn)品規(guī)模已超500億元。

除此之外，3月12日，中國(guó)建設(shè)銀行與新派公寓發(fā)起首期20億元公寓資產(chǎn)并購(gòu)基金，促進(jìn)租賃市場(chǎng)快速整合發(fā)展。

本刊記者對(duì)多方進(jìn)行深入采訪發(fā)現(xiàn)，房企、銀行、機(jī)構(gòu)等搶灘租賃市場(chǎng)帶有各自明顯的目的性。

廣西銀監(jiān)會(huì)柳州銀監(jiān)分局局長(zhǎng)吳劍認(rèn)為，在目前銀行嚴(yán)控信托等非標(biāo)資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、外加一線城市嚴(yán)查并購(gòu)貸款的情形下，開發(fā)商的融資渠道受限、融資收緊。資產(chǎn)證券化是釋放行業(yè)資金沉淀最有效的解決方法之一。

張曉端認(rèn)為，對(duì)開發(fā)商而言，從高周轉(zhuǎn)模式到自持，資金是最大的考驗(yàn)。互聯(lián)網(wǎng)巨頭進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的動(dòng)力在于為大量資金尋找“出口”。人民銀行南寧中心支行政策研究室主任黃盛文認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)解決最后“十米”的問(wèn)題，需要大量實(shí)體物業(yè)作為支撐，但在重資產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，互聯(lián)網(wǎng)缺乏足夠的人才來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，盯準(zhǔn)成本較低的租賃市場(chǎng)，在政府盤活集體、倉(cāng)儲(chǔ)、劃撥用地的前提下，以低成本介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以利潤(rùn)豐厚的電商銷售渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。